Françoise Paoletti 

ous les promoteurs immobiliers le clament : les «ZRR» ont le vent en poupe. Derrière ce sigle mystérieux se cache un dispositif légal, celui de la loi Demessine de 1998, dont le but est de dynamiser les régions restées à l'écart des grands aménagements touristiques. Pour y parvenir, rien de tel que l'ouverture de résidences de tourisme... auxquelles on attache des avantages fiscaux (voir notre encadré dans cette page) afin d'attirer les investisseurs.

La montagne en vedette

  pour les promoteurs

A l'exception des régions du bord de mer, il est rare qu'un département ne compte pas quelques communes estampillées «ZRR», c'est-à-dire figurant en Zone de Revitalisation Rurale. Cependant, la majorité des promoteurs ont, jusqu'à présent, restreint leur choix à des villages de montagne, situés notamment dans les Hautes-Alpes, les Hautes-Pyrénées et la Savoie. Ces trois départements comptabilisent, à eux seuls, plus de la moitié des constructions actuelles (voir tableau). Seules quelques communes campagnardes situées dans les Alpes-de-Haute-Provence, l'Ariège, l'Aveyron, la Corrèze, la Dordogne, le Gers et le Lot-et-Garonne accueillent, elles aussi, cette nouvelle génération de résidences.

Par exemple, la réception d'une résidence quatre étoiles a une superficie minimale de 100 m², alors que celle d'une trois-étoiles peut se limiter à 60 m². Même impératif pour une chambre supplémentaire : 10 m² dans le premier cas, 9 m² dans le second. Un ascenseur est obligatoire à partir du 2^ème étage en
    

résidence 4 étoiles, à partir du 3^ème étage dans une résidence 3 étoiles.

Quelques baux se concluent toutefois pour un laps de temps plus long : douze ans pour les résidences La Fontaine du Roi et les Fermes de Saint-Sorlin, gérées par Eurogroup, et pour Le Village Goélia, administré par Goélia. La société d'exploitation Mona Lisa va encore plus loin puisqu'elle propose un bail de quinze années aux acquéreurs de sa résidence située dans la commune de Puy-Saint-Vincent. Le propriétaire a la possibilité d'inclure dans le bail un droit d'occupation périodique du logement qu'il achète, pour huit semaines par an au maximum. Les règles sont fixées à l'avance : par exemple, deux semaines en moyenne saison, une semaine en basse saison et une semaine en haute saison. Nouveauté de l'année : Pierre & Vacances réinvente les quatre saisons en ajoutant une «très haute saison» englobant toutes les vacances scolaires.

Un chèque vacances contre un point de rendement

Autre possibilité, de plus en plus souvent offerte aux acquéreurs : un chèque vacances annuel (représentant de 1 % à 2% du montant hors taxes de l'investissement) à utiliser dans n'importe quelle résidence gérée par le même exploitant. D'où l'intérêt, dans ce cas, de privilégier une société gérant de nombreuses résidences.

Soulac-sur-mer, en Gironde, fait figure d'exception à la règle: avec deux projets de construction, c'est la seule localité classée en ZRR sur le littoral. Tout au moins sur le continent, puisqu'une grande partie de la Corse profite également de cette estampille. Aucune résidence n'a toutefois vu le jour sur l'île depuis quatre ans. « Le problème, explique un professionnel, c'est que les Sociétés d'exploitation des résidences de tourisme ne veulent pas travailler en Corse. Dommage, car les prix du foncier y sont deux fois moins élevés que sur la Côte d’Azur, avec une météo aussi bonne.»

Les résidences en ZRR coûtent-elles moins cher que celles construites dans des régions plus touristiques ? Pas vraiment. Le prix du mètre carré varie entre 2.000 ¤ et 3.000 ¤ pour des établissements majoritairement classés trois-étoiles. Quelques quatre-étoiles sont en vente, sans que le prix en soit majoré. Explication: « Les critères, qui datent de 1986, ne veulent pas dire grand-chose, explique Benjamin Nicaise, de Consultim Finances. La quatrième étoile est liée à des notions d'espace et de confort intérieur.

 Cette dernière exigence n'est généralement pas suivie par les promoteurs. Nombre de trois­étoiles sont plus luxueux que des quatre ­étoiles en comptant piscine, Jacuzzi, sauna et équipements sportifs, mais il n' y a pas d'ascenseur au 2^ème étage... souvent, d'ailleurs, parce qu'il n'y a en tout que deux étages ! »

Les aménagements de loisir semblent, de fait, de plus en plus importants pour assurer la bonne marche des résidences. Afin de coller aux nouvelles exigences des locataires, Pierre & Vacances nourrit ainsi le projet de commercialiser ses deux prochains Centers Parcs, en Alsace et dans le nord-ouest de la France, sous la forme de résidences de tourisme ZRR.

L'exploitant s'occupe pratiquement de tout

Cependant, trouver des locataires n'est pas le souci de l'acquéreur, du moins pendant les premières années. Il délègue en effet la gestion de son logement à une société d'exploitation avec qui il signe un bail commercial d'une durée généralement égale à neuf ans.

Saint-Sorlin-d'Arves, avec les communes voisines, profite d'être en ZRR pour créer un grand domaine skiable, les Sybelles.

  
Le bail n'inclut parfois aucune clause de ce style, l'acquéreur choisissant de ne jamais occuper son logement. Dans ces conditions, le rendement locatif annuel, sera supérieur.