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Acheter sur plan
Votre futur logement n'est pas encore sorti de terre? Qu'à cela ne
tienne, vous pouvez d'ores et déjà l'acquérir sur plan. La législation
et diverses garanties vous permettent d'acheter en toute sécurité en
attendant votre emménagement. Explications.
La vente sur plan permet à un promoteur-constructeur de vendre des
logements alors même que la construction de l'immeuble n'est pas encore
commencée. Cette opération, appelée vente en l'état futur d'achèvement (VEFA),
se distingue d'une vente classique. Et pour éviter qu'elle ne présente
des risques pour l'acquéreur, la vente sur plan est strictement
réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la
construction et de l'habitation). Cette technique de commercialisation
permet à un acquéreur de devenir propriétaire au fur et à mesure de
l'avancement des travaux, à charge pour lui d'en payer le prix de façon
échelonnée. En pratique, la vente sur plan porte sur des appartements ou
des maisons individuelles. Dans ce dernier cas, on parle de nouveau
village.
Mais, pour commencer, vous allez signer avec le promoteur un contrat
préliminaire, également appelé contrat de réservation.
Le contrat
préliminaire
Par ce contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement. En
contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Par ailleurs, et pour
vous permettre d'apprécier l'étendue de votre engagement lors de la
signature de ce contrat de réservation, il doit être établi par écrit et
comporter certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité : une
description détaillée du futur logement (surface habitable
approximative, nombre de pièces principales, dépendances, etc.); la
qualité des constructions (matériaux employés, éléments d'équipement
fournis), au moyen d'une note technique annexée au contrat; le prix
prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision;
la date à laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif;
éventuellement, le montant et les conditions des prêts que le vendeur
s'engage à vous obtenir.
Conseil : Si c'est
vous qui recherchez votre financement, vous avez tout intérêt à
introduire dans le contrat une clause suspensive d'obtention de prêts.
Si la condition ne se réalise pas, vous pourrez récupérer votre dépôt de
garantie. Lors de la signature de cet avant-contrat, l'acheteur verse un
dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel
si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce montant
est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au-delà,
aucune somme ne peut vous être réclamée. Le dépôt de garantie, qui ne
produit pas intérêts, est déposé sur un compte spécial, généralement
ouvert par un notaire.
Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être notifié. A compter de
sa réception, vous disposez d'un délai de sept jours pour vous
rétracter.
Le contrat
définitif de vente
Le vendeur doit vous notifier le projet de vente un mois au moins avant
la signature définitive. Ce délai d'un mois, en principe incompressible,
va vous permettre de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été
promis. A cet effet, le contrat de réservation doit reprendre avec plus
de détails les informations contenues dans le contrat préliminaire, et
notamment : description détaillée du bien vendu, prix et modalités de
paiement, délai de livraison, garantie d'achèvement ou de remboursement,
condition suspensive d'obtention de prêts. En outre, le vendeur doit
vous remettre un plan coté du logement ainsi qu'un exemplaire du
règlement de copropriété. Notez que si le contrat de vente définitif
fait apparaître une différence anormale par rapport au contrat
préliminaire, vous pouvez renoncer à l'opération et le dépôt de garantie
doit vous être restitué dans un délai de trois mois au maximum.
Le contrat définitif de vente doit impérativement être passé devant
notaire.
Le paiement
Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, sans
jamais pouvoir dépasser :
- 35 % à l'achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d'eau (toiture) ;
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la remise des clés, sauf si vous émettez
des réserves justifiées au moment de la livraison. Auquel cas, les 5 %
restants seront consignés chez le notaire jusqu'à ce que les réparations
aient eu lieu.
Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne
peut vous être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Enfin,
sachez que des sanctions pénales ont été prévues à l'encontre du vendeur
qui ne respecterait pas l'échelonnement des paiements.
La réception
A l'achèvement de l'immeuble, votre vendeur et les différents
entrepreneurs procèdent à la réception des travaux. Cette formalité
consiste en une vérification des travaux et peut donner lieu à la
consignation d'éventuels désordres et vices de conformité dans le
procès-verbal. Comme vous n'y assisterez pas, prévoyez dans le contrat
de vente qu'un exemplaire de ce procès-verbal vous soit remis lors de la
livraison. D'autant que c'est cette date qui fait courir les différentes
garanties (cf. Les garanties attachées au neuf).
Les garanties
Afin de parer à toute difficulté, la loi fait obligation au vendeur
d'apporter une garantie spécifique qui peut revêtir deux formes : soit
une garantie d'achèvement, soit une garantie de remboursement. Cette
garantie est le plus souvent extrinsèque, c'est-à-dire fournie par un
organisme extérieur (établissement bancaire ou société de caution
mutuelle). Le vendeur peut ne pas faire appel à une société extérieure
s'il remplit certaines conditions tenant à l'avancement des travaux et
s'il justifie de fonds propres suffisants pour réaliser l'opération. La
garantie d'achèvement vous assure, quoi qu'il arrive, la fin des
travaux. Quant à la garantie de remboursement, elle vous permet
d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de
la vente. Notez que ces deux garanties peuvent se substituer l'une à
l'autre; ainsi, il peut être prévu une garantie de remboursement en
début de chantier relayée par une garantie d'achèvement à partir d'un
certain avancement des travaux.
Par ailleurs, vous bénéficiez d'une garantie des vices apparents
constatés soit lors de la réception, soit dans le mois qui suit la prise
de possession du logement. A défaut d'accord avec votre vendeur, vous
pourrez saisir le tribunal dans le délai de un an afin d'obtenir
l'annulation de la vente ou une diminution du prix.
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