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Financement
SÉLECTIONNER LA QUESTION DANS LA ZONE SUPÉRIEURE DROITE
1. Puis-je être assisté dans l'étude du
choix de financement
CIFB-immoprogramme vous indique comment adapter
l'investissement au niveau d'endettement (allongement de la durée de
remboursement pour ajuster le montant des mensualités / différé
pour certaines périodes de remboursement...)
Nous étudions ensemble les montages les plus productifs (crédits à
taux fixes ou variables, amortissables ou in fine, TVA, coût des
garanties bancaires comme les PPD, hypothèques, caution crédit
logement)
Nous recalculons votre projet au fur et à mesure que se
précisent les conditions de financement.
Nous organisons le financement pour davantage de rentabilité
(en tenant compte de votre situation fiscale et foncière), et aussi
en fonction de vos paramètres de trésorerie (différés,
packs).
Nous intégrons le financement dans votre objectif patrimonial ( par
exemple en s'assurant de l'exonération de l'Indemnité de Remboursement Anticipé).
En effet, l'investisseur peut prévoir la revente avant le terme du
remboursement (comme pour repartir sur une nouvelle défiscalisation)
2. Puis-je être assisté dans la recherche
d'un financement
Nous vous communiquons les offres de taux bancaires
actualisées, en fonction des banques, ou de politiques régionales.
Nous vous orientons sur la meilleure présentation du dossier
pour obtenir les meilleures conditions.
Nous soumettons éventuellement les dossiers de
financement après vous avoir assisté dans leur constitution.
et négocions pour vous avec les banques les formules les mieux
adaptées.
Vous choisirez les meilleures garanties en cas de taux
variables.
Nous contrôlons tous les paramètres : par exemple, si vous souhaitez
revendre votre bien, il est nécessaire de prévoir l'exonération de
l'Indemnité de Remboursement Anticipé (automatique en taux variable
et à négocier en taux fixe).
3. Banques spécialisées et banques de comptoir
3.a Banques spécialisées :
Points forts: Taux variables satisfaisants, ADI raisonnable
et possibilité de déléguer cette ADI sur une de vos compagnies qui
serait encore plus compétitive. Libre arbitrage et choix du support
d'assurance vie dans le cadre d'un financement In Fine. Pas de
nécessité d'ouverture de compte et de versement de salaires.
Uniformité des propositions sur l'ensemble du territoire.
Possibilité de In Fine sans adossement (selon banque)
Points faibles: Taux fixes plus élevés. Les frais de
dossier sont souvent incompressibles.
3.b Banques de comptoir :
Points forts: Taux fixes compétitifs. Politique variable
d'une région à l'autre en fonction du marché local. Négociation
plus aisée. Les frais de dossier sont plus faibles et négociables
Points faibles: ADI plus élevée et
impossibilité de déléguer cette ADI sur une de vos compagnies qui
serait plus compétitive. Peu de libre arbitrage et pas de choix du
support d'assurance vie dans le cadre d'un financement In Fine.
Nécessité d'ouverture de compte et de versement de salaires, le plus
souvent. Politique variable d'une région à l'autre en fonction du
marché local
3.c Au cas par cas :
Selon les banques: Prise en charge des produits
Outre-Mer et des produits en TVA. Plafonnement des taux variables
3.d Il existe aussi des Banques à mi-chemin
entre ces deux catégories et des banques Privées
4. Taux fixes et taux variables
4.a Taux fixes
Plus le niveau des taux est bas et haussier, et plus on
préférera les stabiliser en recourant au taux fixe. Cependant, les
taux fixes sont plus élevés.
4.b Taux variables
Si les taux sont plutôt élevés et les cours baissiers,
on se réservera la possibilité de bénéficier de baisses en optant
pour le taux variable. Les taux variables sont au départ plus bas, et
bénéficient souvent des premiers 6 mois à conditions très
préférentielles.
Plus une hausse des taux interviendrait tard et moins
elle aurait d'impact puisque la part des intérêts contenues dans les
mensualités va en s'amoindrissant. En outre, les économies sur le
taux plus bas se seront faites au départ du crédit, là où la masse
des intérêts est la plus conséquente.
Plus la durée du crédit est courte, et plus le taux variable est
avantageux.
5. Financement In Fine ou amortissable ou
mixte ou transformable
5.b Financement amortissable
Le financement amortissable permet une gestion équilibrée et
prévisionnelle. Il s'agit d'un remboursement par mensualités
comprenant une part de capital et une part d'intérêts. Les
intérêts seront plus forts au début car la totalité du capital est
d'abord due. La proportion ira en s'inversant à mesure de
l'évolution du prêt. Il concerne aussi bien les crédits à taux
fixes que les crédits à taux variables.
5.b Financement In Fine
Le principe du financement In Fine est de rembourser le capital en
une fois, à la fin de la période de crédit. Il en résulte des
intérêts maintenus au même niveau élevé durant toute la période
de financement. Toutefois, les mensualités sont nettement
inférieures puisque sans capital, ce différentiel sera
régulièrement placé sur un support d'assurance vie, en vue de
reconstituer le capital qui sera nécessaire au remboursement. Cette
part de capital reconstituée par vos soins (et que nous déterminons)
"travaillera pour votre propre compte jusqu'à ce que vous deviez
l'utiliser.
La masse d'intérêts plus élevée est plus que compensée par
l'effet de capitalisation de la part du capital, par la
défiscalisation plus importante issue du déficit foncier ainsi
optimisé et notamment si vous avez des revenus fonciers antérieurs
(ou par la thésaurisation des amortissements dans le cas de LMP ou
LMNP). Un adossement initial est souvent nécessaire. Des
remboursements complémentaire ou de TVA sont possibles. Vous
bénéficiez en plus d'une assurance vie supplémentaire.
5.c Financement mixte avec proportion à déterminer, ou
transformable pendant l'opération.
6. Le financement In Fine sans adossement initial
Le financement In Fine est basé sur la
reconstitution par l'emprunteur du capital qu'il a emprunté. Pour
démarrer cette reconstitution dans des
conditions de sécurité, et pour alléger l'effort qui devra être
fait, la plupart des banques demandent que des le départ un capital
initial soit versé sur la support d'assurance vie que l'emprunteur
aura ouvert.
Le plus souvent, ce contrat existe déjà et il suffira
d'"isoler" le montant correspondant à l'adossement initial,
c'est ce que nous appelons un nantissement. Plus cet adossement sera
élevé et plus l'effort moyen en sera diminué. On peut aussi régler
l'adossement initial de telle sorte qu'ensuite l'opération ne coûte
plus. L'étude de faisabilité s'effectue sur des bases concertées de
rendement d'assurance vie, de taux de chargement (ou droits d'entée).
Nous pouvons aussi vous calculer les frais de sortie (csg, crds,
prélèvements libératoires).
Nous avons des contrats de banque qui ne recourent pas à l'adossement
initial, mais avec un minimum de sécurité dans l'encadrement de la
reconstitution du capital
7. Durée du crédit
La durée du crédit sera plus longue selon l'objectif recherché:
- diminuer l'effort financier moyen mensuel
- restaurer ou maintenir davantage de déficit foncier, se substituant
ainsi partiellement au mode In Fine
- diminuer le taux d'endettement
- mener simultanément une autre opération (défiscalisante ou
personnelle)
- diminuer l'effort moyen en prévision d'un solde anticipé grâce à
une rentrée prévue.
- le nombre d'échéance correspond habituellement à une durée de
mise en location au moins équivalente
La durée du crédit sera plus courte pour:
- inscrire la fin du crédit avant que n'intervienne une
éventuelle majoration de cotisations d'A.D.I. liée aux plafonds
d'âge de l'emprunteur. Sachant que cette majoration serait
répercutée sur la totalité de la durée de remboursement.
- en précision d'une baisse programmée des ressources du ménage
emprunteur (retraite du co-emprunteur par exemple).
- en prévision d'une autre opération programmée (de
défiscalisation, professionnelle ou projet personnel) et qui devra
mobiliser toutes les ressources de l'emprunteur.
- en prévision de l'arrêt de la mise en location dès que la loi
l'autorise, et ce pour toute convenance personnelle.
En dehors de cas particuliers de ce type, le rétrécissement de la
durée de financement ne se justifie pas.
8. Le package
Le package comprend la prise en charge des frais d'acquisition
et financiers:
frais d'acquisition :
Ce sont les frais d'actes ("de notaire"), et de
garanties liées au prêt (hypothèque, PPD, caution crédit logement)
frais financiers :
Ce sont les frais éventuels de dossier de crédit, d'intérêts
intercalaires prélevés par la banque pendant la construction et au
prorata de l'avancement des travaux, de registre de co-propriété,
éventuellement de prise en charge administrative (bail, dépôt de
garantie pour certains contrats d'assurance locatives, etc...).
Le pack correspond à la prise en charge de tous ces frais par
le promoteur, moyennant qu'il en intègre le coût au prix principal
d'acquisition. Ces frais sont dès lors majorés de frais de pack et
de la TVA. Son contenu varie selon les promoteurs ou les programmes.
Dans une acquisition avec récupération de TVA, la TVA afférente au
Pack sera donc récupérée. Sur une opération en loi Besson,
l'ensemble de ces frais bénéficiera de l'amortissement. Plus les
dates des actes et de livraison sont rapprochées, et plus la part
représentée par la budgetisation des intérêts intercalaires est
préjudiciable
L'option pack dépend de l'investissement en trésorerie que
l'investisseur peut ou veut consentir. En cas d'existence de revenus
fonciers antérieurs, l'option du pack est fiscalement défavorable.
9. Les frais de sortie en assurance vie ou libération du
capital
Concerne les financements In Fine :
Arrivé en fin de crédit et pour rembourser le capital, l'emprunteur
en In Fine doit utiliser le capital qu'il a reconstitué sur son
contrat assurance vie.
Pour cela il devra supporter des frais de sortie :
- charges sociales (csg et crds) sur les plus-values réalisées sauf
en cas de support DSK.
- prélèvements libératoires dans tous les cas
Nous pouvons calculer ces frais de façon à les anticiper dans la reconstitution du capital. Toutefois, la fiscalité de l'assurance vie est susceptible d'évoluer, contrairement aux dispositifs défiscalisants dans lesquels vous êtes engagés.
10. Le différé de remboursement
Le différé de remboursement consiste à commencer le
remboursement après un délai (généralement entre 3 et 12 mois)
supplémentaire à la date des premiers appels de fonds.
- Le différé constitue une alternative possible au "pack"
- On utilise aussi le différé pour compenser le décalage relatif
aux paiements des loyers. Par exemple dans les rémunérations par
bail, on peut avoir un délai de 1 à 3 mois entre la livraison et la
prise d'effet du bail. De plus les loyers servis dans le cadre d'un
bail sont versés trimestriellement (exceptionnellement tous les 6
mois).
- Enfin, le différé soulage la trésorerie de l'investisseur face à
l'avantage fiscal. En effet, le bénéfice de l'avantage fiscal sera
forcément "perçu" l'année suivant l'engagement
défiscalisant.
11. Les garanties liées au crédit
La banque prêteuse demande des garanties sur le prêt
consenti. En règle générale, il s'agit d'une garantie sur le bien
faisant l'objet du crédit. Ces garanties ont un coût intégré à
l'ensemble des frais d'acquisition, et peuvent être intégré au
pack.
- Hypothèque : garantie la plus courante et applicable dans
tous les cas, et surtout en V.E.F.A. (Vente En Etat Futur
d'Achèvement). En fin de crédit, l'hypothèque prend naturellement
fin, mais en cas de revente, prévoir les frais de levée
d'hypothèque
- PPD : Le privilège de prêteur de deniers est applicable
uniquement dans les acquisitions portant sur un bien achevé ou qui
sera presque achevé au moment de la signature des actes. Son coût
est inférieur de 40%
- La Caution Crédit Logement est une alternative proposée par
un nombre croissant de banques. Elle concerne aussi les logements en
V.E.F.A. et son coût est légèrement inférieur à celui de
l'hypothèque. Le principal avantage est dans l'absence de main levée
en cas de revente.
On n'évitera les garanties que dans certains cas exceptionnels, ou bien si l'adossement sur un financement In Fine est égal à 100% du prêt.
On rencontre fréquemment des situations de fiscalisation importante pour des investisseurs qui ont déjà des engagements personnels significatifs (crédits, pensions) ou professionnels (professions libérales notamment).
Pour réaliser une indispensable opération en défiscalisation tout en ne surchargeant pas le taux d'endettement, nous collaborons avec certaines banques de renom pour rassembler et re-échelonner les échéances. On arrive ainsi à faire dégager une amélioration de la trésorerie, même en ayant inclus l'opération défiscalisante.
Dans certains montages, on peut même profiter de cette opération pour obtenir un taux meilleur, au motif qu'un partie du re-échelonnement servira en quelque sorte d'"apport" !.