LA LOI SUR L’ INVESTISSEMENT DANS LES MONUMENTS HISTORIQUES

Acheter un appartement dans le cadre de la loi sur les Monuments historiques, c’est participer à la rénovation du Patrimoine Culturel de la France, tout en bénéficiant d’une fiscalité exceptionnelle.

Art.156: L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé eu égard aux propriétés et aux capitaux que possèdent les membres du foyer fiscal désignés à l’article 6-1 et 3, aux professions qu’ils exercent, aux traitements, salaires, pensions et rentes viagères dont ils jouissent ainsi qu’aux bénéfices de toutes les opérations lucratives auxquelles ils se livrent, sous déduction :

Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ou, s’il s’agit d’immeubles donnés à bail, conformément aux statuts fermages, sur ceux des neuf années suivantes; cette disposition aux propriétaires d’immeubles ayant fait l’objet de travaux exécutés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière faite en application des dispositions des articles L-313 là L-133-15 du Code de l’Urbanisme et aux propriétaires de monuments classés Monument Historique, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel.

Des charges ci-après, lorsqu’elles n’entrent pas en compte dans l’évaluation des revenus des différentes catégories;

Dans les conditions fixées par décret (ann. III, art 41 E à 41 J) les charges foncières afférentes aux immeubles classés Monument Historique ou inscrits à l’inventaire Supplémentaire, ainsi qu’aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui auront été agréés à cet effet par le Ministre de l’économie et des finances.

Art 795 A: Sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit, les biens par nature ou par destination qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, ainsi que les biens meubles qui en constituent le Complément Historique ou Artistique, dés lors que les héritiers, les donataires ont souscrit avec les Ministres chargés de la Culture et des Finances une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation.

Les modalités d’accès du public ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés doivent être conformes à des dispositions types approuvées par décret.

Le montant investi dans les travaux est déductible dans sa totalité des revenus globaux imposables. De même que les intérêts d’emprunts sur acquisition et travaux et les frais d’hypothèque.

Le montant investi dans les travaux est déductible à hauteur de 50 % des revenus globaux imposables, de même que les intérêts d’emprunts et travaux et les frais d’hypothèque.

Si l’immeuble est ouvert au public, la transmission aux héritiers et aux légataires est exonérée de droits de donation et de succession.

Des loyers élevés permettent un financement aisé au crédit. De plus, les économies d’impôts ainsi effectuées réduisent le prix de revient, facilitant à terme une plus value très importante.

C’est le meilleur moyen de valoriser son patrimoine en le transmettant éventuellement à ses héritiers sans droit, tout en faisant des économies d’impôts, ceci en toute légalité et en toute sécurité.

La loi établit deux régimes distincts de déduction l’un pour le déficit foncier subi par le propriétaire « bailleur », l’autre pour les charges foncières supportées par le propriétaire « occupant ».

Le propriétaire « bailleur » réalise un revenu brut foncier qui, par imputation des charges foncières déductibles et des intérêts des emprunts souscrits pour la réalisation des travaux éventuellement pour l’acquisition de l’immeuble, devient un déficit foncier.

Le propriétaire « occupant » ne réalise pas de recettes, mais supporte des charges foncières, déductibles, et acquitte des intérêts des emprunts souscrits éventuellement pour l’acquisition de l’immeuble et pour la réalisation des travaux également déductibles.

La déduction s’opère sur le revenu global (article 156-2-1ter) mais pas toujours en totalité. Décret n^°66-103 du 21février 1966 (article 41 E à 41 J) de l’annexe III du CGI). La fraction de dépenses déductibles est de 100 % si l’immeuble classé ou inscrit est ouvert au public (décret 88-144 du 10 février 1988) et de 50 % dans le cas contraire.

Le régime fiscal de déduction en cas de location est donc plus avantageux !

N.B.
Il convient que, dès l’acquisition, le propriétaire prenne fiscalement et juridiquement une position de propriétaire « bailleur » ou de propriétaire « occupant » afin de pouvoir garder les avantages fiscaux acquis.

En vertu des dispositions de l’article 415 de l’annexe Il au OGI, les propriétaires d’immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques non loués et ne procurant aucune recette sont dispensés de remplir la déclaration annexe des revenus fonciers n^°2044.

En conséquence, les propriétaires « occupants » doivent porter directement sur la déclaration annuelle de revenus n^°2042 sur la ligne réservée aux déductions diverses, les charges foncières déductibles au titre de leurs appartements.

Ils doivent cependant joindre à cette déclaration une note indiquant d’une part, le détail des sommes dont la déduction est demandée, à savoir:

et d’autre part, la date d’arrêté de l’inscription de l’immeuble à l’inventaire supplémentaire.

Pour ces immeubles qui font partie du patrimoine national en raison d’un caractère historique ou artistique particulier, il n’est pas besoin d’un agrément spécial.

Les propriétaires donnant en location les appartements situés dans ces immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire relèvent du droit commun des déclarations des revenus fonciers et charges foncières.

Les propriétaires d’immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des Monuments Historiques bénéficient d’un régime fiscal très favorable.

Lorsqu’ils donnent l’immeuble en location, ils peuvent déduire de leurs loyers l’ensemble des charges de la propriété.

Mais en outre, si les charges excédent les loyers (dans le cas de travaux importants) le déficit s’impute directement sur l’ensemble de leurs revenus imposables.

De surcroît, ceux qui réservent à leur propre usage l’immeuble peuvent déduire ces mêmes charges de leur revenu global, sous certaines conditions.

· les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,

1. Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Ø les dépenses effectuées pour le remplacement d’une chaudière de chauffage central,

Ø les frais engagés pour la réfection totale d’une évacuation d’eaux usées,

2. Les dépenses d’amélioration s’entendent comme celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier la structure de cet immeuble.

En effet, l’article 31-1 du CGI délimite les possibilités de déduction des dépenses d’amélioration en excluant « les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ».

On observe que pour déterminer si des travaux correspondent ou non à des dépenses d’amélioration déductibles, il convient de s’attacher exclusivement à la nature des travaux, jamais à leur coût.

Une mention particulière doit être faite s’agissant des immeubles qui ne sont pas inscrits dans leur totalité, mais pour certaines de leurs parties seulement.

Ainsi que le relève l’instruction de la Direction Générale des Impôts du 10 mai 1988, l’inscription sur l’inventaire supplémentaire ne porte qu’exceptionnellement sur la totalité de l’immeuble.

Le plus souvent, l’inscription ne concerne que les parties extérieures des édifices, telles que les façades et les toitures (cas de l’hôtel de Beaulac à Montpellier ou de l’hôtel Pascal à Marseille).

En pareil cas, la protection doit s’entendre comme manifestant la volonté de l’administration de préserver l’ensemble du monument historique.

Il s’agit en effet d’immeuble inscrit « pour l’essentiel » au sens de l’article 795 A du CGI (instruction du 10 mai 1988).

« Lorsque le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire n’est pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, tel par exemple qu’un escalier ou certaines salles, mais vise à la protection de l’ensemble architectural, il y a lieu de prendre en considération la totalité des charges, sans distinguer suivant qu’elles concernent ou non les parties classées ou inscrites ».

Cette formulation est conforme à la Jurisprudence actuelle du Conseil d’État.

C’est ainsi que dans un arrêté du 21 décembre 1990 (M. CERNEZ), la Haute Assemblée a retenu la déductibilité des travaux de restauration, bien que ces derniers aient affecté des parties de l’édifice classées, au motif que l’ensemble de ces travaux était rendu indispensable par l’état de l’immeuble et, qu’ainsi il constituait un ensemble indivisible.

Les dépenses énumérées ci-dessus sont prises en compte pour déterminer le revenu foncier imposable. En d’autres termes, elles sont déduites des loyers perçus.

Le résultat étant négatif, il y a ensuite imputation sur les loyers d’autres biens appartenant à ce propriétaire.

S’ils ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s’impute sur le revenu imposable global du propriétaire, sans limitation.

Ce régime de faveur, propre aux Monuments Historiques, résulte l’article 156-1-3° du CGI.

Si l’immeuble est ouvert à la visite, la déduction porte sur la totalité des dépenses. Dans le cas contraire, la moitié seulement est déductible.

LE MONUMENT HISTORIQUE PRATIQUE

Pour faire le plein de cadeaux fiscaux.

Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d'un régime fiscal attrayant dès lors qu'ils en entreprennent la rénovation. Une façon, pour l'Etat, de participer à la sauvegarde de notre patrimoine.
Objet : Acquisition et éventuellement rénovation de bâtisses présentant un intérêt historique. Opération de gestion patrimoniale privée (directement accessible aux particuliers qui peuvent le cas échéant constituer une SCI).
Avantage fiscal : Possibilité d'imputer sur son revenu global l'ensemble des déficits fonciers dû à l'exploitation du bien et sa rénovation. Transmission dudit bien sans droit de succession.
A qui cela s'adresse-t-il ? : Aux contribuables fortement imposés sur les revenus (taux marginal à partir de 50 %) et soumis à l'ISF. Ainsi qu'à ceux qui ont un objectif successoral..
A retenir : Pour bénéficier d'une exonération totale de droits de succession et de donation sur les immeubles, mais aussi sur le mobilier, il faut impérativement signer une convention avec le ministère de la Culture.

Monuments historiques : comment ça marche !

1/ Les propriétaires de monuments originaux en raison de leur ancienneté, de leur beauté ou de leur histoire doivent demander le classement de leur bien :

Auprès des ministères de la Culture et de l'environnement
Ou en procédant à son inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) pour bénéficier du régime juridique fiscal des “monuments historiques”.

2/ En échange d'un certain nombre d'engagements tel que l'impossibilité de modifier ou de détruire le bien sans accord préalable du ministre de la Culture, ils pourront bénéficier du régime de faveur des monuments historiques.

3/ Parmi les avantages consentis : possibilité d'imputer sur le revenu global du propriétaire une importante partie des charges foncières et de transmettre le bien sans droit de succession.

5/ Mais aussi déduction forfaitaire d'une partie des recettes des visites : de 10.000 fr. à 15.000 Fr.

Notre conseil : Détenir le bien classé par l'intermédiaire d'une SCI pour soustraire de l'imposition à l'ISF les antiquités de plus de 100 ans d'âge..
La rénovation d'un monument historique engendre des déficits qui viennent s'imputer sur le revenu global du propriétaire. Et sa transmission se fait sans droit de succession. Tels sont les principaux avantages fiscaux qui sont accordés à ceux qui décident de devenir propriétaire d'un tel immeuble et de le remettre en bon état.
Toute vieille bâtisse ne jouit pas du privilège d'être classée parmi les “monuments historiques”. Pour qu'un bien soit classé, il faut en faire la demande expresse. Elle sera acceptée ou rejetée en tenant compte de l'intérêt réel du bien pour le public, tant d'un point de vue artistique que sur le plan historique. Ni la nature de la construction, ni son ancienneté ne sont prises en compte. Ainsi, tout immeuble, qu'il soit ancien ou non, peut être classé. Ce dans la mesure où certains critères d'appréciation sont satisfaits. Critères difficiles à définir puisque évolutifs.

La demande et la décision de classement

Un particulier, une association, un parlementaire, un maire peuvent ainsi formuler à l'égard de tel ou tel immeuble une demande de classement. La décision est rendue par arrêté conjoint des ministères de la culture et de l'environnement. s'ils ne parviennent pas à s'entendre, en dernier ressort, le classement est décidé par un décret en Conseil d'État signé par le premier ministre. C'est seulement à partir de la décision de classement qu'un bien devient réellement “monument historique” et qu'il bénéficie de mesures de faveur sur le plan de sa conservation et sur le plan fiscal.
Autre procédure possible pour protéger un immeuble au passé historique : l'inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) Cela concerne essentiellement les immeubles privés ou publics qui, sans justifier une demande de classement immédiat, présentent toutefois un intérêt historique ou artistique suffisant pour en rendre désirable la présentation. Classement et inscription ne portent en fait qu'exceptionnellement sur la totalité du bien. Le plus souvent, ces procédures ne touchent que certaines parties extérieures de l'édifice (la toiture, la façade…). Dans ce cas, la protection vise logiquement l'ensemble du bien. A l'inverse, si le classement ne concerne que certains éléments intérieurs tels les escaliers, la salle, la cheminée, la protection ne portera que sur eux.

L'accord préalable du ministre de la Culture

A partir du moment où l'immeuble est classé, il n'y a plus aucune possibilité de destruction, de déplacement, de modification en tout ou partie, sauf accord préalable du ministre de la Culture.
Son accord est également nécessaire en cas de don, de vente ou de legs. Quant à l'expropriation, rien ne peut se faire sans consultation ministérielle. Rénover le monument historique est autorisé et dans bien des cas, vivement conseillé. Mais les travaux ne peuvent débuter qu'après autorisation. Ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'administration et bénéficient, le cas échéant, du contrôle technique du service des monuments historiques. Pour un bien inscrit à l'inventaire des monuments historiques, le dispositif relatif à la protection est assouplie. Seule l'information auprès de l'administration concernée suffit avant d'entreprendre toute opération de démolition, de déplacement, de modification ou de rénovation. Les travaux autorisés dans le cadre d'un immeuble inscrit sont réalisés à l'initiative du propriétaire. Il est libre de choisir l'architecte et l'entreprise qui sont susceptibles de mener à bien l'opération.

L'imputation des déficits sur le revenu global

Les propriétaires d'immeuble historique peuvent imputer sur leur revenu global une partie des charges foncières qu'ils supportent. Cela résulte de l'article 156-i-3° du CGI.
L'immeuble peut procurer à son propriétaire des recettes principales s'il est loué ou des recettes accessoires s'il est ouvert à la visite. Logiquement, les revenus de ces recettes principales ou accessoires doivent être soumis à l'impôt sur le revenu foncier. Mais si le propriétaire supporte en même temps des déficits fonciers, ces derniers viennent en imputation sur le revenu global. Ce, par dérogation au principe selon lequel les déficits fonciers ne peuvent venir s'imputer que sur des revenus de même nature. On découvre ainsi toute l'opportunité d'entreprendre des travaux de rénovation pour de tels biens.

Lorsque l'immeuble est ouvert à la visite

Une autre source de revenu : la visite. Le propriétaire permet au public de visiter l'immeuble, moyennant le paiement d'un droit d'entrée. Et parallèlement, il n'utilise pas ce bien pour ses besoins personnels. Son revenu foncier est déterminé dans les mêmes conditions que s'il le mettait en location. Il peut déduire sans justificatif, au titre des frais fixes occasionnés par le droit de visite, un revenu de 10 000 F, lorsque l'immeuble ne comprend ni parc, ni jardin, ouvert au public. Dans le cas contraire, la déduction passe à 15.000 Fr. Cet abattement est pratiqué sur le montant brut des recettes. C'est uniquement dans la mesure où subsiste un excédent qu'il pourra retrancher, ainsi qu'éventuellement les autres charges de propriété. On considère qu'il y a ouverture au public dès lors que l'on peut visiter le monument au moins 50 jours par an, dont 25 fériés, au cours des mois d'avril à septembre inclus, ou 40 jours pendant les mois de juillet à septembre.
Si le bien ne dégage aucune recette, ou s'il est ouvert gratuitement au public, les charges foncières sont admises en déduction du revenu global et ce , quelles que soient les conditions d'occupation par le propriétaire.

Presque toutes les charges sont déductibles

Il est ainsi possible de déduire l'ensemble des frais de réparation, d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et la rémunération des gardes et des concierges, les impositions autres que celles perçues au profit des collectivités locales, les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des propriétés. Quant aux autres dépenses, elles sont déductibles en tout ou partie selon que le public est ou non admis à visiter les locaux. La déduction est égale à 100 % si le public est admis à la visite, à 50 % dans les autres cas. Il arrive que le propriétaire tout en occupant l'immeuble (même comme résidence secondaire), autorise les visites payantes. Ainsi, deux régimes fiscaux se juxtaposent : celui du régime foncier et celui du régime spécial (déduction sur le revenu global), accordés dans le cadre des monuments historiques.
Il convient alors de déterminer le revenu net foncier correspondant aux recettes encaissées. Les charges entraînées par l'ouverture au public sont prises en compte. Ainsi, les rémunérations versées au personnel chargé de percevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs sont considérées comme des charges déductibles des revenus fonciers en totalité. Les autres charges foncières ne sont retranchables que dans la mesure où le public a accès. Quant aux charges foncières susceptibles de venir s'imputer sur le revenu global, elles sont censées se rapporter à la partie de l'immeuble dont le propriétaire s'est réservé la jouissance. Elles viennent en imputation du revenu global, à concurrence de 75 % pour les immeubles ouverts au public, qu'ils soient classés ou inscrits.

Une exonération des droits de succession

Autre cadeau fiscal : l'exonération totale des droits de succession. En cela, même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. Cette exonération est toutefois subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée, conclue avec les ministres de la Culture et des Finances. Cette convention prévoit la désignation du bien ou des parties de l'immeuble bénéficiant de la protection relative au monument historique. Elle énumère les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération. Elle indique, d'autre part, les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, parmi lesquels, le maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention des modalités d'entretien des biens, l'information du public mais aussi les conditions d'accès des visiteurs. Ainsi pour bénéficier de l'exonération, les lieux doivent être ouverts au moins 100 jours par an au cours des mois d'avril à octobre inclus (dont les dimanches et jours fériés) ou 80 jours pendant les mois de juin à septembre.
Attention : Cet avantage fiscal a été étendu depuis le 1er janvier 1995, aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.
Cela résulte de l'article 72 de la loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier du 8 août 1994 (article 795-A du code général des impôts). Il faut que les revenus de la société soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La société doit être constituée uniquement en ligne directe ou entre frères et sœurs, leurs conjoints et, le cas échéant, les enfants de ces différentes personnes. Les parts doivent rester la propriété de ces personnes ou de leurs descendants. L'entrée dans la société d'une personne n'ayant pas le degré de parenté voulu entraînera la déchéance du régime d'exonération. La société civile immobilière doit détenir en pleine propriété et gérer des immeubles historiques, ainsi que le cas échéant, les meubles qui s'y rattachent. Elle peut détenir d'autres biens. Dans ce cas, l'exonération des parts ne s'appliquera qu'à concurrence de leur valeur nette correspondant aux monuments historiques. Il faut, comme en matière de détention directe, que la société ait conclu une convention avec les ministres de la Culture et des finances. Le donataire, le légataire ou l'héritier doit s'engager à adhérer à cette convention. Par ailleurs, pour que l'exonération soit accordée, le donateur ou le défunt doit avoir détenu les parts, au jour de la transmission à titre gratuit, pendant plus de deux ans, en cas d'acquisition ou de souscription à titre onéreux. Et pendant cinq ans, en cas d'acquisition à titre gratuit, si la transmission avait été exonérée. En revanche, aucune durée minimale de détention n'est prévue si l'acquisition a été placée sous le régime de droit commun des droits de mutation à titre gratuit. Le bénéficiaire de la transmission doit s'engager à conserver les parts pendant cinq ans. A l'expiration de ce délai, l'exonération deviendra définitive. Il pourra, à son tour, transmettre ses parts à titre gratuit, en franchise de droits, à un membre du cercle familial de la société civile immobilière. Le non respect de cette condition entraînera le rappel des droits exonérés. Et ils seront majorés de l'intérêt de retard de 0,75 % par mois. Quant à l'impôt sur la fortune, il semblerait que les agents de l'administration fiscale aient pour consigne d'apprécier avec bienveillance la valeur du bien taxable.

La loi en bref

Dispositif

En vertu de l'article 156-I-3° du CGI, la rénovation d'un monument historique engendre des déficits imputables sur le revenu global.

Fiscalité

Imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Exonération totale des droits de succession, même en cas de détention de l'immeuble par l'intermédiaire d'une SCI familiale.

Obligations

L'immeuble doit être classé monument historique ou être inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Pour l'exonération des droits de succession, une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataires ou donataires et les ministres de la Culture et des Finances.

Un exemple chiffré :

Acquisition d'un immeuble classé monument historique en province

Prix du bien avant travaux	250.000 Fr.
Frais d'acquisition	37.300 Fr.
Montant des travaux	375.000 Fr.
(à répartir sur deux exercices fiscaux 2/3 – 1/3)
Prix de revient total de l'investissement	662.300 Fr.
Prêt amortissable sur 12 ans au TEG de 6,85 %	662.000 Fr.

Bilan financier de l'opération cumulée sur les trois premières années

La déduction des travaux porte sur les deux premières années

Nous tenons compte du décalage d'un an entre le calcul de l'impôt et son règlement auprès de l'administration fiscale

Apport	2.300 Fr.
Loyers encaissés (1999)	21.875 Fr.
Total des charges (1997/1999)	190.321 Fr.
Économie d'impôt au titre de 97 et 98	209.749 Fr.
Solde cumulé net à fin 1999	+ 39.004 Fr.

Bilan au terme du financement(12 ans)

Apport	2.300 Fr.
Loyers encaissés (1999)	406.543 Fr.
Total des charges	1.002.315 Fr.
Économie d'impôt	190.216 Fr.
Coût	407.856 Fr.
Valorisation du bien (0,5 % l'an)	663.549 Fr.
Gain en capital	255.693 Fr.

Fiscalité du contribuable retenu : Marié avec un enfant à charge, soit 2,5 parts, 900.000 Fr. de revenu à encaisser au titre de 1997, 685.390 Fr. de revenu imposable, impôt à acquitter de 218.612 Fr. (taux marginal d'imposition de 52 %).

MONUMENTS HISTORIQUES	partie 1		LA LOI ET SON APPLICATION LE M.H. PRATIQUE
La Fiscalité en M.H.

MONUMENTS HISTORIQUES			LA LOI ET SON APPLICATION LE M.H. PRATIQUE
La Fiscalité en M.H.	partie 2		LA LOI ET SON APPLICATION LE M.H. PRATIQUE