L'Investissement loi MALRAUX

Les déficits provenant de la restauration d’un immeuble situé en secteur sauvegardé, ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), bénéficient des avantages du régime Loi Malraux:

Le logement doit être affecté à la location (non meublée) pendant une durée minimum de 6 ans, et être à usage de résidence principale du locataire.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

· Conditions de réalisation des travaux:

- Les travaux doivent être réalisés en vue de la restauration complète de l’immeuble.
- Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le Préfet, celle-ci doit intervenir avant le début des travaux.

Les copropriétaires seront réunis au sein d’une association foncière urbaine. Celle-ci doit être à l’initiative de l’opération de restauration, en particulier pour effectuer les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et surveiller les travaux.

Néanmoins, rien ne s’oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d’œuvre professionnels rémunérés en tant que tels.

Deux arrêts récents du Conseil d’État précisent que le fait que le programme de restauration ait été préparé par une société (descriptifs des travaux, plans, etc.) préalablement à l’autorisation spéciale de travaux, ne fait pas obstacle à l’application du dispositif, dès lors que les copropriétaires sont à l’origine de la demande d’autorisation de travaux et ont assuré le suivi de ceux-ci.

Pour le calcul du résultat foncier, les charges à prendre en considération sont les suivantes:

- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les dépenses d’amélioration
- Les travaux de démolition
- Les travaux de reconstruction de toiture et de murs extérieurs
- Les travaux de transformation en logement sur le volume bâti existant
- Les frais de gestion
- Les impôts (taxe foncière)
- Les intérêts d’emprunt
- La déduction forfaitaire de 14 %

Pour la prise en compte fiscale des charges, on retiendra que c’est l’année de décaissement qui doit être retenue. Ainsi, les sommes versées sur le compte de l’association syndicale des copropriétaires sont déductibles alors même que celle-ci ne réglerait les travaux aux entreprises qu’au cours des années suivantes.

Un éventuel déficit est intégralement reportable sur le revenu global alors que dans les conditions de droit commun le report du déficit sur le revenu global est limité à 70 000 F. Néanmoins, on notera que la fraction du déficit qui trouve son origine dans les intérêts d’emprunt n’est pas reportable sur le revenu global mais sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes:

+ Loyer                                   36 000 F
- Intérêts d’emprunt               45 000 F
- Frais de gestion                    3 600 F
- Impôt                                              3 000 F
- Abattement 14 % sur loyer   5 040 F
- Travaux                            700 000 F

= Résultat foncier             - 720 640 F

Fraction du déficit trouvant son origine dans les intérêts d’emprunt:
36 000 F - 45 000 F = - 9 000 F

9 000 F ne sont pas déductibles du revenu global, mais reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Soit pour un investisseur imposé dans la tranche maximum: 384 285 F d’économie d’impôt.

Ce régime très attractif est réservé à une clientèle fortement imposée (tranche maximum) souhaitant réaliser d’importantes économies d’impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier de premier ordre au travers d’immeubles d’exception.

Transformer ses impôts en patrimoine

Les propriétaires qui entreprennent des travaux de restauration immobilière dans le cadre de la loi Malraux sont autorisés à déduire les déficits fonciers résultant de leur revenu global.
Les règles d'application de ce régime fiscal de faveur ont fait l'objet de nombreux aménagements (loi de finance rectificative pour 1994).
Cette année, aucune modification d'importance n'a été constatée.
Objet : Restauration d'immeubles présentant un caractère historique. Opération de gestion patrimoniale privée (directement accessible aux particuliers).
Avantage fiscal : Possibilité de déduire les travaux de remise en état du revenu global de l'investisseur et non de ses seuls revenus fonciers.
A qui cela s'adresse-t-il ? : A ceux dont le taux marginal d'imposition est 40% minimum.
A retenir : La loi rectificative pour 1994 a simplifié et clarifié les exigences légales et fiscales. Les contentieux se font dorénavant plus rare. A condition de respecter scrupuleusement les différents points contenus dans notre étude. Et se souvenir qu'une opération en loi Malraux ne peut jamais faire l'objet d'une vente en l'état futur d'achèvement.

La loi Malraux : Comment ça marche !

1/ L'investisseur achète un ou plusieurs appartements situés dans un secteur éligible à la loi Malraux

2/ Les travaux qu'il entreprend doivent aboutir à une restauration complète d'un immeuble bâti (opération groupée avec d'autres propriétaires).

3/ Il s'engage à louer pendant au moins 6 ans l'appartement à un locataire qui y élira son domicile principal, dans les 12 mois de l'achèvement des travaux

4/ Il pourra déduire de son revenu global les travaux de remise en état, sans limitation de plafond. Les intérêts d'emprunt seront déductibles de ses revenus fonciers

Notre conseil : Gare à ne pas surpayer ce type d'opération compte tenu des différents intervenants, elle occasionne un surcoût d'environ 10 % par rapport à une opération classique d'achat dans l'ancien. Veiller à choisir des villes où il existe une véritable demande locative.
En application de l'article 156-I-3° du CGI, les propriétaires d'immeubles d'habitation qu'ils destinent à la location peuvent imputer sur leur revenu global des déficits résultant de travaux de restauration réalisés dans le cadre de la loi Malraux, à la condition qu'ils respectent certaines obligations. Tout d'abord, les travaux entrepris depuis le 1er janvier 1995 doivent se rapporter à un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysage (ZPPAUP). Ces zones remplacent les périmètres de restaurations immobilières (PRI). Elles peuvent être instituées autour des monuments historiques ou des quartiers sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel. La création de la ZPPAUP résulte d'un arrêté du préfet de la région. Dans certains cas (difficultés techniques…), la zone peut être créée par arrêté du ministre de l'Urbanisme. L'arrêté du préfet de région créant la ZPPAUP est publié au recueil des actes administratifs du ou des départements concernés. L'arrêté ministériel est publié au Journal Officiel. L'exécution de cette formalité constitue le point de départ des effets juridiques et fiscaux attachés à la création de la zone.
Les secteurs sauvegardés restent quant à eux, éligibles à la réalisation d'opérations de restaurations immobilières. Ils se caractérisent par leur “caractère historique”, esthétique ou de nature à justifier la conservation de tout ou partie d'un ensemble situé dans un PRI mais ne donnent plus droit à l'avantage fiscal.

Les "PRI" soumis aux dispositions communes

En effet, les autorisations de travaux accordées depuis le 1er janvier 1995 dans un PRI sont soumises aux dispositions de droit commun. Autrement dit, le déficit foncier résultant de l'opération de rénovation ne sera imputable sur le revenu global qu'à hauteur de 70.000 Fr.
Toutefois, afin de faciliter la transition entre les deux dispositifs, il est admis que le régime prévu par la loi de finance rectificative pour 1994 s'applique également aux opérations de restaurations immobilières effectuées dans les PRI créés avant le 1 er janvier 1995 si deux conditions sont satisfaites. Premièrement, les travaux doivent, préalablement à leur réalisation, avoir été déclarés d'utilité publique et avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale du préfet.
Deuxièmement, le cadre juridique de l'opération doit être mis en conformité avec les dispositions du nouveau régime, avant un délai de trois ans décompté à partir du 1 er janvier 1995.
Ainsi, au 1er janvier 1998, le PRI devra être remplacé soit par un secteur sauvegardé créé, soit par une ZPPAUP. A défaut, les dépenses payées à compter du 1 er janvier 1998 ne seront pas éligibles au régime de faveur.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, lorsque l'immeuble est situé dans une ZPPAUP il faut que les travaux aient été déclarés d'utilité publique. Cette procédure est précédée d'une enquête publique qui est ouverte par arrêté préfectoral. Le dossier de la déclaration d'utilité publique ((DUP) précise, pour chaque immeuble, les travaux à réaliser et fixe le délai dans lequel ceux-ci doivent être effectués. La DUP peut revêtir la forme, selon son auteur, soit d'un décret en Conseil d'État (notamment lorsque le rapport est défavorable) ou d'un arrêté ministériel, auquel cas il est publié au Journal Officiel ; soit d'un arrêté préfectoral notamment publié dans le recueil des actes administratifs du département.
Lorsque l'opération de restauration porte sur un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, il convient de distinguer trois situations.

Tout d'abord, tant que le secteur sauvegardé n'est pas créé, les dépenses qui ont été réalisées n'ouvrent pas droit au régime de faveur. Elles peuvent seulement constituer des charges déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Ensuite, le secteur sauvegardé peut être créé dans la période précédant la publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Les propriétaires peuvent prétendre au bénéfice de l'avantage fiscal si les travaux de restaurations ont été déclarés d'utilité publique.

Enfin, le secteur sauvegardé peut être crée et le PSMV rendu public, qu'il ait été approuvé ou non. Les dépenses payées à partir de la publication de ce plan sont susceptibles de bénéficier dès lors que les travaux réalisés ont fait l'objet de l'autorisation spéciale requise, qu'ils aient été ou non déclarés d'utilité publique. A la différence du dispositif applicable antérieurement, l'approbation du PSMV par décret en Conseil d'État n'a pas d'influence sur le régime fiscal applicable. Désormais, l'avantage fiscal est accordé même si le PSMV n'a pas été approuvé et même s'il est publié depuis plus de trois ans. Et lorsque la date de réalisation de travaux déclarés d'utilité publique s'étend au-delà de la date de publication du PSMV et que les perspectives de celui-ci sont plus restrictives, le bénéfice de l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. L'imputation sur le revenu global des déficits fonciers résultant d'une opération de restauration immobilière est réservée aux propriétaires-bailleurs de logements. Le propriétaire doit s'engager à affecter le logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de six ans. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration immobilière.

La restauration complète de l'immeuble bâti

Autre condition prévue par la loi de finance rectificative pour 1994 pour profiter du régime fiscal de faveur : les travaux doivent aboutir à la restauration d'un immeuble bâti.
En revanche, il n'est pas nécessaire qu'ils portent sur toutes les parties de l'immeuble, si certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention.
Il faut également que les travaux aient fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet, condition qui était déjà exigée auparavant. Pour les travaux déclarés d'utilité publique, elle doit être conforme aux prescriptions de la DUT. L'autorisation spéciale doit intervenir dans tous les cas avant le commencement des travaux. C'est la date de l'autorisation qui détermine le régime fiscal qui sera applicable. Certaines dépenses peuvent avoir été payées avant la date de l'autorisation. Il en va ainsi des honoraires d'architecte, des indemnités d'éviction et de toutes les autres dépenses préalables à la réalisation des travaux. Ces dépenses sont normalement déductibles dans les conditions de droit commun. Pour le surplus, elles peuvent être imputées, dans le cadre du régime de faveur, sur le revenu global de l'année d'obtention de l'autorisation spéciale de travaux.
Autre précision : l'initiative des travaux. Dans le dispositif applicable aux opérations réalisées avant le 1 er janvier 1995, seules les opérations menées à l'initiative d'un groupement de propriétaires ouvraient droit à l'imputation de déficit foncier sur le revenu global. La loi de finance rectificative pour 1994 permet l'application du régime fiscal de faveur lorsque les dépenses sont réalisées à l'initiative d'un propriétaire unique ou des propriétaires. Ainsi, les travaux peuvent être réalisés par une personne seule, personne physique ou société immobilière non soumise à l'impôt sur les société, propriétaire de l'immeuble entier ou de l'ensemble des parties de l'immeuble qui nécessitent une restauration. Les travaux peuvent également être entrepris par plusieurs propriétaires regroupés au sein d'une association foncière urbaine (AFU). La loi de finance rectificative pour 1994 admet que l'initiateur puisse également être une collectivité publique (état, communes et groupements de communes) ou un organisme mandaté par une collectivité publique. Organisme qui répond à des conditions qui ont été fixées par un décret du 11 avril 1995. Avoir l'initiative de l'opération signifie se comporter en maître d'ouvrage, c'est-à-dire effectuer en particulier les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et de réalisation et surveiller les travaux. Il importe donc que ces opérations soient effectuées par le ou les propriétaires, ou par un organisme habilité à initier l'opération. Cela dit, ces nouvelles dispositions ne s'opposent pas à ce que le propriétaire ou la personne morale habilitée confie par mandat tout ou partie des démarches ou prestations de direction et de surveillance des travaux à réaliser à un ou plusieurs maîtres d'œuvre professionnels rémunérés en tant que tels.
Attention : L'administration fiscale veille à ce que les démarches ou prestations aient bien été réalisées par ces professionnels postérieurement à la date du mandat donné par les propriétaires ou la personne morale habilitée.
L'avantage fiscal sera remis en cause lorsque des éléments de droit ou de fait seront mis en évidence permettant de démontrer qu'un tiers non visé par le texte aura eu l'initiative de l'opération de restauration immobilière, notamment s'il a élaboré le projet de restauration immobilière, notamment s'il a élaboré le projet de restauration ou y a participé.
L'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration peut engendrer un déficit imputable sur le revenu global, sans plafonnement de leur montant. Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires à un emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes. Parmi les dépenses imputables sur le revenus global, on distingue les charges déductibles de droit commun et celles qui ne sont déductibles que lorsqu'elles sont engagées à l'occasion d'une opération immobilière.

Les dépenses qui sont déductibles

Les premières sont celles qui ont été engagées en vue de l'acquisition d'un revenu foncier imposable, à l'exception des frais couverts par la déduction forfaitaire de 14 %. Elles sont visées aux paragraphes a, a bis, b, b bis, c, d et e du 1° du I de l'article 31 du CGI. Le régime spécial d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global concerne, bien entendu, les seuls déficits résultant de dépenses engagées avant la date d'achèvement de l'opération de restauration immobilière.
Auparavant, les secondes ne regroupaient que les dépenses de démolition et les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines libres. L'article 40 de la loi de finance rectificative pour 1994 précise les conditions de déductibilité de ces dépenses éligibles certains travaux de reconstitution de toiture et de murs extérieurs ou de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.
Pour être imputable sur le revenu global, les travaux de démolition doivent être effectués dans un secteur sauvegardé, dans une ZPPAUP, ou, jusqu'au 31 décembre 1997, dans un PRI. Dans les secteurs sauvegardés, ils sont prévus par le MSMV s'il a été rendu public au moment de la réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, ainsi que dans les ZPPAUP et PRI, ils sont prévus par la DUP. Il sont imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire. Ainsi, dans un secteur sauvegardé, la délivrance même d'un permis de construire ou d'une autorisation de procéder aux travaux de démolition prévus par le PSMV dans les ZPPAUP et le PRI, le permis de démolir ou le permis de construire avec obligation de démolir en conformité avec les prescriptions de la déclaration d'utilité publique sont accordés dans les conditions de droit commun.
Dans le cas où l'opération est menée par un ensemble de propriétaires groupés en AFU, les frais d'adhésion y afférents, qu'il s'agisse d'associations libres, autorisées ou constituées d'office, sont déductibles. Les autres frais liés au fonctionnement des frais divers de gestion couverts par la déduction forfaitaire. Par exception au principe selon lequel les frais correspondant à des travaux de construction ou de reconstruction ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers parce qu'ils s'assimilent à l'acquisition d'un nouveau capital immobilier, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs peuvent être déductibles et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global. Ils doivent être consécutifs à des travaux de démolition. En effet, il faut qu'ils soient rendus nécessaires par les travaux de démolition admis en déduction. Autrement dit, il s'agit de travaux indispensables à la mise hors d'air ou hors d'eau du bâtiment ou de la partie subsistante ainsi que des retraitements architecturaux de murs nouvellement dégagés. Les travaux doivent porter sur des immeubles existants au début de l'opération ; c'est-à-dire à la date d'autorisation des travaux. Dans les secteurs sauvegardés, il faut qu'ils soient expressément prévus par le PSMV lorsqu'il a été publié ou par la UP . Dans les ZPPAUP et les PRI, c'est la DUP qui les prévoit.

La transformation en logements de l'immeuble

Enfin, ouvrent également droit à l'avantage fiscal les travaux de transformation en logements de tout ou partie d'un immeuble. Il s'agit des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logements, c'est-à-dire de les rendre habitables, des combles, greniers, parties communes.
Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.
Lorsque les travaux de transformation sont réalisés sur un immeuble comportant des locaux d'habitation donnés en location et des locaux affectés à un autre usage ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs, les dépenses propres à ces derniers doivent être exclues des charges pouvant participer à la constitution d'un déficit foncier. Quant aux dépenses afférentes à l'immeuble pris dans son ensemble (tel un ravalement ou une réfection de la toiture), elles doivent être réparties entre les locaux d'habitation donnés en location et les locaux affectés à un autre usage ou précédemment affectés à un autre usage et transformés en logements locatifs. Seule la fraction correspondant à la première catégorie peut être admise en déduction. Le surplus, s'il s'agit d'une dépense d'entretien ou de réparation dissociable de l'opération de transformation, constitue une charge foncière déductible dans les conditions de droit commun. D'une manière générale, cette ventilation s'effectue d'après les pourcentages qui servent à la réparation des charges locatives entre les occupants.
Ces travaux sont imputables sur le revenu global à la condition que la conservation du volume bâti existant de l'immeuble soit conforme au PSMV rendu public.
Si ce dernier n'a pas été publié, dans les ZPPAUP ou dans les PRI, la conservation du volume bâti existant de cet immeuble, quand bien même ils auraient pour effet d'accroître sa surface habitable.
De ce fait, sont exclus les travaux qui ont pour effet d'augmenter le volume bâti ou d'en modifier les contours.
L'ensemble de ce nouveau régime s'applique aux dépenses payées par les propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux depuis le 1er janvier 1995.

Autorisation de travaux antérieure à 1995

Le régime applicable aux propriétaires qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date n'est pas modifié. Il continue donc à produire ses effets jusqu'à la fin des opérations de restauration.
Il est toutefois admis de faire applicable les dispositions plus favorables du nouveau régime aux opérations en cours au 1er janvier 1995 (c'est-à-dire à celles qui ont obtenu une autorisation de travaux avant cette date et qui ne sont pas achevées) ainsi que pour le règlement des litiges en cours. Ces dispositions concernent :

L'éligibilité des opérations à partir de la date de publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la création du secteur sauvegardé, et non de l'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur par le conseil d'État,

La suppression de la condition de groupement dès lors que l'opération est effectuée en vue de la restauration complète d'un ou de plusieurs immeubles bâtis,

L'admission de l'initiative de tiers relevant de l'une des catégories de personnes répondant aux conditions fixées par le décret n° 95-386 du 11 avril 1995,

La prise en compte des travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs et des travaux de transformation en logements.

La loi en bref

Dispositif

La loi Malraux du 4 août 1962 a créé le cadre juridique des opérations de restauration immobilière. Le régime fiscal a été mis en place par la loi de finance pour 1977.
Déjà ré encadré à plusieurs reprises, le régime des opérations de restauration immobilière a été profondément modifié par la loi de finance rectificative pour 1994. Une instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) commente ces nouvelles dispositions.

Fiscalité

Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration immobilière. A l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt, toutes les charges de la propriété de droit commun peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. Il en va de même des charges suivantes, si elles sont engagées dans des conditions bien précises : les dépenses de démolition , les frais d'adhésion à des AFU, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, ainsi que les travaux de transformation en logements de tout ou partie d'un immeuble

Obligations

Les immeubles sont obligatoirement situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti,

Il faut que les locaux soient loués restaurés, à usage d'habitation, pendant une durée minimale de six ans.

Un exemple chiffré :

Acquisition d'un deux pièces dans le cadre de la loi Malraux

Prix du bien avant travaux	165.000 Fr.
Frais d'acquisition	30.000 Fr.
Montant des travaux	350.000 Fr.
(à répartir sur deux exercices fiscaux 2/3 – 1/3)
Prix de revient total	545.000 Fr.
Prêt amortissable sur 12 ans au TEG de 6,85%	545.000 Fr.

Bilan financier de l'opération cumulée sur les trois premières années

La déduction des travaux porte sur les deux premières années

Nous tenons compte du décalage d'un an existant entre le calcul de l'impôt et son règlement auprès de l'administration fiscale

Loyers encaissés (1998/1999)	44.055 Fr.
Total des charges (1997/1999)	153.676 Fr.
Économie d'impôt au titre de 1997 et 1998	173.874 Fr.
Solde cumulé net à fin 1999	+ 64.253 Fr.

Bilan au terme du financement (12 ans)

Loyers encaissés	383.832 Fr.
Total des charges	831.518 Fr.
Économie d'impôt	164.255 Fr.
Coût	283.431 Fr.
Valorisation du bien (0,5 % l'an)	578.614 Fr.
Gain en capital	295.183 Fr.

L'Investissement loi MALRAUX	partie 1		LA LOI ET SON APPLICATION LA LOI EN DÉTAIL
FISCALITÉ en secteurs sauvegardés