Besson neuf

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

Contribuables concernés
Investisseurs imposés à partir de 30 %

Type d'avantage fiscal
Amortissement du bien jusqu'à 65 % au plus

Conditions à respecter
Loyer et ressources du locataire plafonnés. Engagement de location de neuf ans

Précisions complémentaires
Dispositif pérenne sans date butoir

Peuvent bénéficier du statut Besson lié au neuf

• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement;

• les constructions effectuées par l'investisseur dans la mesure où la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure au 31 décembre 1998;

• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière.

On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Besson.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Besson.

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant les quatre années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien. Au-delà, si le bailleur poursuit la convention, il bénéficie soit du statut Besson ancien ou selon les cas du régime micro foncier.

Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % (il est de 14 % dans le régime commun). De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le dispositif Besson exige des propriétaires bailleurs l'engagement que le loyer, d'une part, et les ressources du locataire, d'autre part, n'excèdent pas un certain plafond.
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due

• a l'invalidité d'un des deux époux soumis a imposition commune;

• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis a imposition commune;

• au décès du contribuable ou de son époux.
   

Depuis 2001, la loi reconnaît aux investisseurs la possibilité de louer le logement bénéficiant du dispositif Besson a un de leurs ascendants ou descendants. Toutefois, pendant la durée de location a un membre de sa famille, la faculté d'amortissement pour l'investisseur est rompue. Lorsque la location reprend en faveur d'un autre locataire, les avantages fiscaux octroyés dans le cadre de cette loi reprennent.

Cette interruption au profit d'un membre de la famille ne peut néanmoins être réalisée qu'une seule fois et ne pas excéder neuf années consécutives.

En outre, cette faculté n'est offerte qu'aux investisseurs ayant déjà loué pendant au moins trois ans leur logement a une personne autre qu'un membre de leur famille.

En clair, cela signifie, la loi Besson ayant été votée en 1999, que les premiers investisseurs concernés par cet aménagement sont ceux ayant investi en 1999. Ils pourront louer le logement a un membre de leur famille a compter de 2003.

Les conditions de plafonnement du loyer et des ressources du locataire sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative.

Plafonds de loyers

Les plafonds mensuels de loyer a respecter pour les baux conclus entre le l" janvier 2002 et le 31 décembre 2002 sont fixés de la manière suivante

• 12,5 € (81,99 F) en zone I bis (Paris et communes limitrophes);

• 11 € (72,16 F) en zone I (reste de l'agglomération parisienne) ;

• 8,5 € (55,76 F) en zone II (reste de I'Ile-de-France et agglomérations de province de plus de 100000 habitants) ;

• 8 € (52,48 F) en zone III (reste du territoire).

Surface a prendre en compte

Pour l'appréciation du plafond de loyer, la surface a prendre en compte s'entend

• de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de I'habitation ;

• augmentée de la moitie, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes réservées a l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale a l,80 mètre caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, colliers, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas. Les garages et places de parking ne sont pas inclus (voir en page suivante).

Plafonds de ressources des locataires

Pour 2002, les plafonds de ressources maximales sont

• en Ile-de-France
  - 19058 € (125012,29 F) pour une personne seule;
  - 31 321 € (205 452,29 F) pour tin couple marie;
  - 37 620 € (246 771,02 F) pour une personne seule ou couple marié avec une personne a charge;
  - 44 910 € (294 590,29 F) pour une personne seule ou couple marié avec deux enfants a charge;
  - 53 197 € (348949,45 F) pour une personne seule ou couple marié avec trois personnes a charge;
  - 59 824 € (392 419,72 F) pour une personne seule ou couple marié avec quatre personnes a charge;
  - en outre une majoration de 6 796 € (44 578,84 F) par personne a charge a compter de la cinquième est prévue;

• en province
  - 15 911 € (104 369,32 F) pour Line personne seule ;
  - 24 362 € (159 804,24 F) pour un couple marie ;
  - 29 167 € (191 322,98 F) pour une personne seule ou couple marié avec une personne a charge;
  - 35 299 € (231021,50 F) pour une personne seule ou couple marié avec deux enfants à charge;
  - 41431 € (271 769,54 F) pour une personne seule ou couple marié avec trois personnes a charge;
  - 46 734 € (306 554,94 F) pour une personne seule ou couple marié avec quatre personnes a charge;
  - en outre, une majoration de 5 305 € (34 798,52 F) par personne a charge a compter de la cinquième est prévue.

Définition de la notion de ressources

Il est rappelé que les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de I'article 1417, V-1° du CGI, figurant sur I'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les traitements et salaires à retenir s'entendent après déduction des frais professionnels et de l'abattement de 20%.

Ainsi pour les locations conclues en 2002, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année 2000.

A noter aussi que le plafond s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte des personnes à charge.
Ainsi pour les locations conclues durant l'année 2002, le revenu fiscal de 2000 du locataire est à comparer avec le plafond applicable à sa situation familiale en 2000, à la date de signature du bail.

Augmentation des ressources en cours de bail

Dans la mesure où un locataire remplit les conditions de ressources à son entrée dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.

En revanche, s'il y a changement de locataire, le nouveau locataire devra remplir les conditions de ressources applicables à la signature de son contrat de bail.

Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf ans, des travaux (reconstruction agrandissement ou amélioration) sur le logement bénéficiant de l'amortissement Besson peut également amortir ses dépenses. Pour les travaux de reconstruction et d'agrandissement, le taux d'amortissement est identique à celui applicable à l'investissement initial, à savoir 8 % les cinq premières années et 2,5 % les années suivantes.

Pour les travaux d'amélioration, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires.

Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit

• du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales;

• de la possibilité du financement du dépôt de garantie;

• d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.

Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés, pour l'achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d'entreprise.

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Qu'importe! dira-t-on, il suffit de ne pas les inclure dans le bail Besson et de les louer séparément.

C'est possible, mais attention! En réponse à une question de la FNPC, la direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu'il convient de respecter.

Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition

• que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking;

• et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Les prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de vente.

Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m2 pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement.

ATTENTION: La base d'amortissement est constituée parle prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.

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